市場拾遺
安
在低利率與低增長的投資環境下，房地産投資信托（REIT，簡稱房托）的表現一枝獨秀。目前，本地股市共有37個房托，總市值超過660億元。
新加坡交易所最近表示，房托是本地股市的強項之一，它將爭取更多房托上市。不過，有市場人士認爲，本地股市的房托，可能出現整頓及並購，投資者應做好准備。
早在今年3月，劍橋工業信托（Cambridge Industrial Trust）總裁萊文森受訪時便指出，小型房托可能合並。該信托也委任了高盛對業務進行“策略檢討”，這意味著它正尋求買家。
在2008年全球金融危機後，本地股市的幾個房托因資金周轉不靈而出現管理權及控制權轉手的案例。例如，星獅商産信托（Frasers Commercial）的前身是澳可産業信托，而升禧環球信托（Starhill）的前身則是麥格理佳盛信托。
但總的來說，房托遭第三方全面收購或並購，相當罕見，而房托管理公司（REIT Manager）的股權易手，最近則時有所聞。
劍橋工業信托及IREIT先後表示，管理公司的大股東已收到收購獻議。此外，吉寶訊通（Keppel T&T）最近將吉寶數據中心房托管理公司的50％股權，賣給母公司旗下的另一家子公司。億達工業房托（Viva）管理公司的大股東，也買下了小股東的所有股權。
市場人士認爲，誰控制了房托管理公司，便獲得房托的控制權。房托管理公司決定房托的房地産買賣、資産增值計劃以及融資的方式。它也從房托中獲取可觀的管理費及傭金。因此，房托的大整頓，可能會先從房托管理公司的股權轉手開始。
在本地股市，房托管理公司有兩大類：一個是房地産發展商成立的子公司，另一個是“獨立”的公司。
發展商成立的子公司，如凱德集團及星獅集團的房托管理公司，分別負責管理旗下的多個房托。一般上，母公司是房托的大股東，或稱爲“贊助人”（sponsor）。母公司在時機成熟時，將房地産賣給房托套現，以進行資本循環。
獨立的房托管理公司如劍橋工業信托管理，並不附屬于任何房地産公司，也不是房托的大股東。它們在公開市場買賣房地産，並從房托收取管理費及傭金。由于它們買賣的房地産不是來自母公司，因此被視爲“獨立”的管理公司。
房托管理公司的管理費是根據所管理的資産價值而定，而傭金則是按房地産買賣的價格計算，因此房托管理公司與小股東之間，存有潛在的利益沖突。
爲了提高管理費及傭金，房托管理公司可能不惜以高價購買房地産，從而使小股東的股息收益縮水。此外，附屬于發展商的房托管理公司，在發展商與小股東的利益之間，也可能會偏向發展商。
內部管理方式
避免委托人利益受損
這是經濟學上典型的委托人與代理人的利益沖突問題。房托管理公司受股東的委托，理應照顧股東的利益。但由于房托管理有著不同于委托人的利益和目標，因此出現代理人損害委托人利益的現象。
爲了避免這個現象發生，一些國家及地區的房托，不再依賴外部的管理公司，而采用內部管理方式。在內部管理方式下，管理人員的薪酬直接來自房托，而不是管理公司。因此，在理論上，管理人員不是房托管理公司的代理人，而是直接向股東負責。
上個月底，浩正零售信托（Croesus Retail Trust）的股東，在特別股東大會上批准了房托買下浩正零售信托管理公司的全部股權，以實行內部管理。這將是本地第一家實行內部管理的房托。不過，浩正零售信托管理公司的價碼高達5000萬元，引起一些股東的不滿與憂慮。
浩正零售信托管理公司大股東楊超賢表示，內部管理可馬上爲房托省下45％的管理費，可見房托管理公司的利潤相當可觀。此外，從管理公司轉手的價碼來看，管理公司本身也相當值錢。
與其寄望管理公司與小股東的利益趨于一致，投資者倒不如多留意管理公司。
亞騰資産管理(ARA）是本地股市三家房托的管理公司，其中一家是新達信托（Suntec REIT）。爲了防止管理權落入他人之手，亞騰資産管理最近增持新達信托的股票。公司總裁林惠璋公開表示，股市低估了亞騰資産管理的股價。