房地産解碼
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吳慧敏 報道
張啓明（假名）剛接到風聲，公司有意解散他目前工作的部門，春節後他很可能失業。
他今年50歲，和妻子聯名擁有一間五房式組屋，住了23年，房貸幾乎已還清。三年前，夫妻聯名買了一間小公寓，現在每個月須供4000多元的房貸。
雖然家庭收入上萬元，不過兩個孩子還在念書，家庭開銷大，又不知道能否在短期內找到工作，張啓明心裏難免彷徨不安。
失去工作後，他手頭上的數萬元現金儲蓄，估計很快就會消耗完。因此，金融業者建議他應該趁失業前，趕快爲房貸再融資，減少每個月的現金流失。
一旦公寓完工，他應該盡快將公寓租出去，換取租金收入來補貼日常的生活。
房地産業者指出，目前的租金市場趨軟，再加上大量的新項目完工，許多剛完工的房子都在尋找租戶，競爭相當激烈。爲了爭取租金收入，有些屋主甚至铤而走險，通過Airbnb等出租平台，將房子以少于六個月的短期租約違例租出去。
不過，仍然有一些屋主因爲各種原因不願考慮某些國籍或種族的租戶，或者因爲一些裝修、電器和家具要求，而將一些潛在租戶拒于門外。其實，如果租戶願意簽署較長的租約，相對有誠意，屋主不妨認真考慮租戶提出的條件。
金融業者也提醒，如果提前聽到風聲，知道飯碗可能不保，屋主們應該事不宜遲，馬上安排再融資，因爲等到真正失業後，可能就不符條件，無法再融資。
這是因爲按照目前的總償債率（TDSR）條例，借貸者每個月攤還的房貸不得超過月收入的60％。換言之，借貸者一旦失業，沒有了月收入，幾乎就無法再融資。
失業前再融資“一石三鳥”
即使張啓明手頭上還有五萬元的現金儲蓄，銀行會將款項等同四年的收入，也就是每個月1042元的月收入來計算。按60％的TDSR條例，也就是說，即使他沒有其他債務，每月最多只能安排到大約600元的房貸。
不過，如果他在失去工作之前再融資，就可以達到“一石三鳥”的效果，一是可以分更長的時間攤還房貸、二是可以支付相對較低的房貸利率、三是能夠鎖定固定利率，以免利率在未來三年內大起大落。
張啓明在三年前買下這個小公寓時，只有47歲，由于新房貸最多只能借到65歲，因此他頂多只能分18年攤還房貸。
如果現在再融資，在再融資條例下最多可以借到75歲，他可以分25年攤還，以彙豐銀行目前提供的1.75％三年固定利率來計算，每個月的房貸估計可以縮減至3000元左右，顯著減少現金的流失。
金融業者透露，一些屋主也通過再融資的方式，套現來應付失業後的生活。
假設一名屋主趁2009年樓價低的時候買下一個公寓單位，市價大約70萬元。現在公寓的估價還有100萬元，如果屋主選擇再融資，估計可以借到估價的80％，也就是80萬元。扣除過去八年使用公積金存款來繳付的大約15萬元，再扣除大約50萬元的未清房款，剩余的15萬元就是屋主可以套現的款項。
如果能套現15萬元，這名屋主至少不用擔心未來三四年的房貸，可解決眼前的燃眉之急。如果樓市能在2020年回彈，屋主或許就能脫售房子，擺脫目前的財務窘境。