市場拾遺
安
“房地産投資信托 （REIT）是全球經濟起伏的有效避險工具嗎？”這是上星期五一個投資講座的主題，也是REIT投資者關注的課題。
在本地股市，REIT在短短15年來發展迅速，目前已有近40個REIT以及兩個REIT的挂牌基金（ETF）。根據美盛（Legg Mason）環球資産管理的跨國調查，新加坡投資者偏向防禦性的資産，包括現金及固定收入。
由于REIT在每個季度或每半年把至少90％的盈余派發給股東，因此追求股息收益的投資者，對這個資産類別情有獨鍾。有些投資者將REIT的股息，視爲固定的退休收入來源之一。
今年以來，REIT指數（FTSE REIT index） 跟隨新加坡海峽時報指數上升，漲幅達15％。由于股價上升，REIT的平均股息收益率（股息與股價的比率，dividend yield）從去年底的6.31％下跌至目前的5.81％，而平均市賬率（股價與資産的比率，P/B）則從0.92倍上升到1.05倍。
以這個相對高的估值而言，REIT的盛宴是否即將結束？REIT是否還是屬于防禦性的收益股？投資者指望REIT的股息養老，是否實際？
REIT隨大市波動起舞
其實，雖然REIT被視爲防禦性的收益股，但它還是跟隨大市波動而起舞。
在2008年全球金融危機時，本地股市有幾個REIT因債務過高而無法再融資，最終管理權與控制權轉手。從2007年底至2009年3月，REIT指數下跌61％，比衡量大市的海指51％的跌幅還重。同時，股價下跌也導致REIT的總市值，從312億元猛降至154億元。
REIT是房地産的集體投資，它的股本來自股東資金及銀行貸款。因此，REIT在上市後的融資方式，除了向股東發售附加股或配售新股給大戶，便是向銀行貸款。
因此，利率的走勢牽動REIT的表現，而本地的利率又與美國的利率挂鈎。
盡管美國聯邦儲備局在加息方面投鼠忌器，但利率還是呈上升的走勢。此外，它有意縮減資産負債表，以減持在三輪量化寬松措施下買進的公債。聯儲局縮表，將壓低公債的價格，從而推高債息率。
利率上升將提高REIT的融資成本，而公債債息率上升，也將壓縮REIT與公債的利差 （REIT股息收益率減去公債利率，yield spread），從而削弱REIT的吸引力。
不過，有分析師認爲，美國加息的步伐比市場預期的來得慢，給予REIT足夠的喘息空間。此外，經過全球金融危機的洗禮後，大多數的REIT目前都爲債務鎖定固定利率，並延長貸款償還的期限，以減輕利率上漲的沖擊。
大華繼顯分析師潘迪（Vikrant Pandey） 的研究指出，截至今年7月12日，本地股市的REIT，平均股息收益率是5.87％，而10年期政府公債的收益率是2.16％，因此兩者的利差達3.71個百分點，比香港、日本、美國、澳大利亞及馬來西亞都高。
REIT風險溢價
REIT與公債的利差，就是風險溢價（risk premium），也就是投資者在投資風險較高的産品時所要求的更高收益，以補償他承受的風險。一般上，市場是以政府公債當作無風險投資。相對上，投資REIT的風險比公債高，因此它的投資回報也必須比公債債息高，兩者的利差便是REIT的風險溢價。
潘迪指出，當這個利差從目前的3.7個百分點縮小至3以下，REIT的投資風險便會加大。在這方面，他的證劵行將無風險的10年期公債息率訂在2.5％。
換句話說，REIT的收益率不應低過5.5％（2.5％無風險投資息率加上至少3％的風險溢價）。否則，REIT的股價可能下跌，以維持最低的利差。
除了利率，房地産租金市場的供需對REIT的出租率、租金以及股息額，有直接的影響。例如，凱德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust） 最近公布的半年業績顯示，它在上半年與租戶更新租約的租金（rental reversion），比以前少了1.6％。如果這個趨勢持續，未來的股息收益率將可能下跌。
在現階段，REIT還是保持一定的防禦力。雖然REIT的股價上漲壓低了股息收益率，但是投資者還是獲得相當不錯的回報，特別是那些在早期以較低價買入的投資者，他們的投資回報更高。
不過，不論何種資産類別，都無法擺脫價高市危的魔咒以及市場情緒的幹擾。REIT也不例外。