房地産解碼
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周文龍 報道
在集體出售程序中，業主經常碰到的一個重要房地産名詞就是“分層地契份額”（share value），即業主在一個項目中所擁有的“股權”。
根據分層地契法規定，公寓業主如果要進行集體出售，得先召開會議，並且選出集體出售委員會。這個會議必須要有至少20％分層地契份額業主，或25％附屬業主（subsidiary proprietor）出席。
委員會要申請房地産集體出售，如果屋齡在10年以上，就要取得至少80％分層地契份額的業主同意，這些業主所擁有的單位面積也必須超過總樓面的80％。只有當這兩項條款都達成後，委員會才可向分層地契局（Strata Titles Board）申請集體出售。
由此可見，分層地契份額不只關乎集體出售委員會的成立，更關系到業主在集體出售過程中的決定權。
另外，業主每月需支付的維修費，一般也是根據他的分層地契份額而定，“股權”越大的業主，支付維修費自然也比較多。
值得一提的是，分層地契份額並不等于單位面積。換句話所，業主擁有的單位面積比較大，並不意味著他的分層地契份額比較多。
要如何計算業主的分層地契份額呢？這又得分成住宅、商用和綜合項目等三大類。
在住宅項目中，業主的分層地契份額從5起跳，然後再根據他所擁有的單位面積，按照每50平方公尺間隔依序增加。
舉例來說，如果業主的單位面積爲50平方公尺或以下，他的分層地契份額是5。單位面積爲51平方公尺至100平方公尺，分層地契份額就是6；單位面積爲101平方公尺至150平方公尺，分層地契份額是7，依次而計。
在單一用途的商用項目如辦公樓和購物商場中，發展商所聘請的專業測量師（surveyors）一般會設定該項目的地契份額，然後業主再根據他所擁有的單位面積，計算出他的分層地契份額。
比如一棟大廈的地契份額爲100，大廈總樓面面積爲4500平方公尺，業主在這大廈中擁有一個500平方公尺的店面，那他的分層地契份額就是500除以4500，再乘以100，相當于11。
商店分層地契份額較多
至于綜合項目，分層地契份額的計算方法卻複雜多了，因爲它不只是根據業主擁有的單位面積，還涉及走廊、電梯和停車場等共同設施的使用頻率。
比如商店的樓面面積雖然比較小，但它使用設施頻率高，支付維修費和分層地契的份額相對比較多。
唐市購物中心（Chinatown Plaza）日前推出集體求售，該項目有33個零售單位和37個住宅單位，屋主最高可得496萬元，店主最高可得1110萬元，部分原因就是商店的分層地契份額比較大。
由于一些商住兩用項目中，住宅業主雖然在單位數量和樓面面積上占多數，在分層地契份額上卻可能屬于少數，讓商用業主主宰了集體出售權。因此，甚至可能即使所有公寓業主投反對票，也無法阻止集體出售交易的進行。
爲此，政府約10年前修改分層地契法，要求集體出售項目中，業主分層地契份額和擁有單位面積必須達到至少八成的兩項條款，目的就是平衡住宅和商用業主的集體出售權。
隨著珍珠大廈和黃金坊等綜合項目投入到集體出售熱潮中，了解自身的分層地契份額更顯得重要。即便商店業主持有較大分層地契份額，他們也得認真重視住宅公寓業主的利益。