程天富
從2018年2月20日開始，政府調高購買房地産的買方印花稅（Buyer’s Stamp Duty），即價值100萬元以上的住宅，首100萬元後的余額部分所征收的印花稅從3％調高至4％。
雖然新政策會對房地産市場帶來一定的震動，然而大多數業界人士認爲，額外的買方印花稅不太可能抑制目前的購買勢頭，並預計私宅市場的複蘇仍將持續。不過，他們預測大宗交易，如集體出售（en bloc）和政府售地計劃，可能受到新政的負面影響。
與大衆市場相比，中高端住宅房地産更有可能受到波及。
一般組屋購買者 不受增稅影響
將100萬元價值作爲增稅的分界點，這有可能是出于政策實施的便利性。一般情況下，組屋購買者不會受到增稅的影響，當然也存在例外，如碧山、杜生和達士嶺等組屋有價值超過100萬元的轉售組屋。
根據2017年的3501個執行共管公寓（EC）的成交記錄，成交平均價估值爲81萬9795元，僅有位于90％高端交易群體的執行共管公寓的成交價格超過100萬元。
也就是說，大多數的執行共管公寓不會受到買方印花稅上漲的影響。
與之形成鮮明對比的是包括共管公寓和住宅公寓在內的非有地私人住宅。自2015年起，這類房地産的平均售價已普遍高于100萬元，這些非有地私宅的買家必將面對新增買方印花稅的影響。
類似財富稅特性
2013年，政府也曾推出額外買方印花稅（ABSD）政策，當時主要是針對外國買家和本地的永久居民買家，以及購買兩套以上住宅房地産的本地公民買家。有別于當年的政策，新增買方印花稅將無差別地實施于所有的住宅房地産買家。有鑒于稅率的漸進性，對于價值超過100萬元的高端房地産額外征收1％的買方印花稅，在一定意義上，有類似財富稅的特性。
1％的邊際買方印花稅上漲，無疑會增加住宅房地産交易中買家的交易成本。以價值100萬元作爲基准，價值每增加20萬元，買方印花稅就相應增加2000元，當價值達到500萬元時，由此産生的買方印花稅增量可能高達4萬元。
作爲購房價格的一部分，對于價值分別爲120萬元和500萬元的房地産而言，邊際買方印花稅所占比重由6.54％增加到27.67％。從絕對意義上來說，1％的邊際稅上漲所産生的買方印花稅的增加部分，對于屋價較高的買家會構成更爲明顯的負擔。
不過，1％的邊際稅上漲所引發的增量效應隨成交價格的上升而下降。換句話說，屋價越接近100萬元的買家，越是強烈地感受到額外稅負增加所帶來的交易成本壓力。
根據2017年的1萬5059個非有地私宅（共管公寓和住宅公寓）的成交記錄，平均成交價格爲147萬4992元。由此推算，如果對超過100萬元的部分額外征收1％的買方印花稅的話，政府每年將會增加約7150萬元的財稅收益。
買方印花稅率上漲
影響房價
盡管市場普遍認爲買方印花稅不是一種新的降溫措施，但大多數分析家認爲買方印花稅不會對市場帶來太大的“摩擦”。對于發展商而言，無論是通過集體出售市場或政府售地計劃購得土地，住宅房地産的開發用地成本勢必會增加。
如果發展商有意將增加的購地成本轉嫁給購房者，那麽可以預見未來新推出的房地産價格就會上升。通貨膨脹效應只會發生在假設需求不具有彈性的情況下，也就是說購房者對住房市場價格變化較不敏感。
然而，在供過于求的市場中，發展商很難做到讓購房者來爲買方印花稅的增加部分買單。在這種情況下，發展商可能會通過削減對集體出售和政府售地的標價的方式，來抵消買方印花稅新政引發的成本增加。
同樣，在轉售市場中，如果買家在討價還價能力方面占上風（需求具有彈性），那麽對價格敏感的買家就不太願意完全承擔買方印花稅增加的部分。他們可以利用他們的議價能力來迫使潛在賣家部分或全部承擔增加的交易成本。
例如，在一宗議價爲120萬元的房産交易中，根據買方印花稅新政，買家需要額外承擔2000元印花稅，如果賣家願意承擔其中的50％，那麽買家就可以節省約0.08％的交易成本；如果賣家願意全部（100％）承擔這部分印花稅，那麽買家節省的交易成本可能會高達0.17％
賣家可以在不調整售價的情況下承擔這部分印花稅；也可以通過降低售價的方式來承擔這部分增加的交易成本。如果賣家同意以低于估價的價位出售房屋，作爲抵消買家交易成本的一種方式。這低于市價的交易做法，可能間接導致房價下跌。當然，如交易價沒合理反映市價，國內稅收局仍有權選擇以市價來向買家征收印花稅。
如果發展商意欲將更高的購地成本轉嫁給購房者的賣方市場中，隨著買方印花稅的上漲，房價可能同步上漲。然而，在需求具有彈性的轉售市場交易中，如賣家通過降低售價的做法來抵消買家的額外印花稅成本，房價可能會面對下跌的壓力。
由此可見，房價同時存在漲跌的可能性，未來六至12個月的房地産交易價格可以用來測試買方印花稅新政對于房價引發的沖擊。任何有關買方印花稅上漲對房地産市場影響的定論，目前可能尚言之過早。
（作者是新加坡國立大學
房地産研究院主任）