最近股市波動激烈，分析師紛紛建議投資者轉向防禦股，而房地産投資信托基金（REIT）是他們的首選之一。即使利率進入上升周期，但不少分析師認爲，本地大多數的REIT已經鎖定利率，因此它對REIT的股息派發不會有太大的影響。
在兵荒馬亂的股市，REIT的防禦性確實比較強，但投資REIT也不一定完全沒有風險。
首先，機構投資者在投資REIT時，關注的是股息收益率與無風險國債收益率之間的利差（spread）。在低利率時代，投資者追逐收益而接受較低的股息收益率。隨著利率或國債收益率上揚，投資者要求更高的股息收益率。
REIT股價經受到利率壓力
其實，隨著利率上升的預期，REIT的股價已經受到壓力。富時海指房地産投資信托指數今年來已下跌9.57%。盡管這個下跌幅度沒有海指下跌12.66%大，但最近出爐的業績顯示，不少REIT的股息都縮水，因此REIT的股價可能還會受到壓力。
其次，管理人（Manager)的收費結構，促使REIT持續擴大資産規模。管理人向REIT抽取林林總總的費用，包括基本費用（base fee）以及表現費用（performance fee）。在REIT買賣資産時，管理人也根據交易額收取收購傭金（acquisition fee）以及脫售傭金（divestment fee）。
這一兩年來，REIT向贊助人（sponsor）或第三方購買資産的動作越來越頻繁，涉及的金額也相當大，有些還在海外大展拳腳。企業動作越活躍的REIT，管理人的收入越高。以豐樹物流信托（Mapletree Logistics）爲例，截至今年9月底的第二季度，它派發給股東的股息總額是6390萬元，而支付給管理人的費用則達1172萬元。
由于REIT必須將至少90%的盈利分發給股東，沒有太多的留存收益，因此管理人在收購資産時，通常以折扣價私下配售新股或發行附加股，以籌集資金。這攤薄了現有股東的權益，也影響股息以及股價。
此外，有越來越多的REIT，通過以股代息（scrip dividend）的方式發放股息，以保留現金。爲了鼓勵投資者接受以股代息，股票的訂價一般上有折扣。如果股東還是選擇現金，無形中他的權益也受到攤薄。投資REIT是爲了收取穩定的股息，但以股代息顛覆了REIT的成立宗旨。另一方面，以股代息反映了REIT對資金的渴求。
第三，本地股市的REIT，大多采取外部管理的方式，也就是有外部的REIT管理人。REIT的贊助人通常也是大股東，並且持有REIT管理人的控制權。理論上，管理人必須照顧全體股東的利益。但在實際操作上，REIT通常成爲贊助人進行資本循環的工具。
一般上，贊助人將本身的“成熟”資産重估後，賣給REIT套現及套利，然後將錢轉去買其他資産，並在這些資産“成熟”後，又注入REIT。凱德集團最近脫售裕廊西商場西城（Westgate）的七成股權給凱德商用新加坡信托，便獲得淨利9920萬元，而管理人則獲得790萬元的收購費用。
有些贊助人迫不及待地將未成熟的資産注入REIT，並通過租金保證（rent support）或是售後回租（sales and leaseback）的方式，以在資産估價方面獲得更高的價格。估價師在爲資産估價時，除了參考周邊房地産的轉售價之外，也根據租金回報推算資産價格。因此，租金保證或以高價租回的方式，推高了資産的估價。REIT若以高價向贊助人收購資産，無疑將影響租金回報以及股息的派發。
另一方面，房地産的估價隨著市場而可能出現巨大的變化。勝寶工業信托（Sabana REIT）上個月宣布，它將以1118萬元脫售位于大士第四道的工業房地産。這個工業房地産在今年6月30日的估價是2330萬元，但在9月5日則大幅度調低至1110萬元。
租金市場以及租用率的變化，導致房地産的估價起伏不定。由于REIT的負債率（債務與資産的比率）不能超過45%，因此資産價格若下跌，負債率高的REIT將陷入困境。
REIT業界人士正在呼籲政府當局上調負債頂限，並最終將它撤除。但這將加大REIT投資的風險，並削弱 REIT投資的防禦性。
股票投資的回報包括股息收入以及資本增值。REIT的股息收入相對上比其他的板塊高，但投資者或許應確保股息的收入不會受到股價下跌的侵蝕。
目前，不少藍籌股的股價已下跌不少，股息收益率也跟著提高。此外，房地産股的股價普遍上遠低于資産的賬面價值（P/B），它們的P/B也普遍上低于REIT。
對REIT情有獨鍾的投資者，不妨留意那些旗下擁有多家REIT的房地産股，包括凱德集團、星獅地産以及華聯企業。