本地股市的房地産投資信托（REIT）市場異常活躍，而股價的表現也是一枝獨秀。今年以來，富時海指房地産投資信托指數（FTSE ST REIT Index）上漲了21%，而包括股息在內的總回報則高達近25%。相比之下，海峽時報指數上漲9.7%，而總回報是12%。另一方面，在5月份，亞騰美國酒店信托（ARA US Hospitality Trust）以及美鷹酒店信托（Eagle Hospitality Trust）先後在本地股市上市，籌集資金總共超過10億美元。接下來，以辦公樓組合的Prime美國房地産投資（Prime US REIT）即將公開招股，籌集6.12億美元。
REIT以提供穩定股息收益以及低風險投資爲賣點，吸引不少散戶以及機構投資者。新加坡交易所乘勝追擊，積極吸引外國公司將海外資産以REIT的方式在本地股市上市，以致力于發展成爲“全球REIT的中心”。監管機構在條規方面的靈活性，被視爲REIT快速發展的主要原因之一。
然而，本地REIT在海外的曝險日漸提高，加上監管條規的松綁，是否會改變REIT的風險屬性 （risk profile）？REIT是否還是防禦性的投資？
上個星期，金融管理局展開公衆咨詢活動，探討把REIT的舉債頂限，也就是債務與資産的比率，從目前的45%提高到50%至55%。代表業界的新加坡房地産投資信托協會表示，以目前的45%舉債頂限，REIT在競購資産時處于劣勢。它指出，私募基金、房地産公司和海外REIT的競購者，其舉債頂限較高或甚至沒有頂限，並呼籲監管機關最終撤除本地REIT的舉債頂限。
REIT的舉債頂限原本是35%，而有信貸評級的REIT則高達60%，但金管局在2015年將它劃一爲45%，並強調要確保REIT不會因魯莽收購資産而過度舉債。在聽取業界的反饋後，金管局目前有意上調舉債頂限。與此同時，爲了確保REIT有足夠的償債能力，金管局可能要求REIT維持至少2.5倍的利息覆蓋率，也就是盈利必須是利息開支的2.5倍。
舉債頂限提高 加大REIT魯莽收購風險
盡管有利息覆蓋率的保障，但是舉債頂限提高將鼓勵REIT管理公司進行低收益的資産收購。REIT的融資渠道有兩個：一是發售新股集資，二是銀行貸款或發行債券。REIT目前的平均股息收益率是6.4%，而借貸成本是3%至4%左右，因此發售新股的成本比借貸成本高。受制于舉債頂限，REIT在收購時必須確保資産的租金回報高過股息收益率（yield accretive），否則它將攤薄現有股東的收益。因此，舉債頂限有助于牽制REIT在收購時，不會過于激進。在目前低利率以及資産價格高漲的環境下，舉債頂限提高將加大REIT魯莽收購的風險。
其次，新加坡房地産投資信托協會認爲，目前關聯交易必須經過股東大會的批准，前後所花的時間六個星期過長，並在這期間導致股價的波動。然而，本地上市的REIT絕大多數是采取外部管理的模式，也就是保薦公司或大股東掌控管理權，包括買賣資産的決定。保薦公司通常是房地産商，他們經常將已有租金收入的“成熟”房地産，賣給本身管理的REIT套現。此外，保薦公司控制的管理公司，在REIT買賣資産時都獲得傭金。因此，REIT的關聯交易存有潛在的利益沖突問題。一旦關聯交易的監管放松，將削弱REIT投資的防禦性。
第三，目前，市值達7500萬元的上市公司都必須發布季度報告。REIT業界要求新交所取消這個規定，以節省合規成本。去年1月，新交所曾就這個課題征詢公衆意見，但至今尚未公布它的決定。由于REIT存有上述潛在的利益沖突問題，季度報告有助于加強企業治理的透明度。此外，不少REIT發放季度股息，加強了REIT的吸引力。廢除季度報告是否意味著季度股息的終結？
除了監管條規的改變，REIT持有的海外資産急速增加，也提高了它的投資風險。在本地股市的44個REIT中，有17個REIT的資産全部在新加坡以外的國家與地區。那些原本以本地房地産爲主的REIT，也紛紛到海外收購資産。本地REIT市場的國際化固然加強了股市的深度與廣度，但它也使投資者面對彙率波動以及條規改變的風險。
澳元彙率下跌，影響了持有澳大利亞房地産REIT的投資回報，從而沖擊股息收益。另一方面，去年底美國稅率條規的改變，導致本地上市的美國相關REIT的股價暴跌，雖然過後證實是虛驚一場，但也爲投資者敲響警鍾。外國房地産公司或投資基金將房地産打包成REIT推向本地股市上市，其資産的素質以及管理是否到位，非本地一般投資者或甚至分析員所能了解。
REIT的股價節節上升，集資規模越來越大，使本地REIT的市場紅火一片。分析師普遍認爲，REIT還有上漲空間，而舉債頂限若上調，將使股價更上一台階。然而，小投資者或許應留意，REIT的風險屬性正在蛻變，REIT的投資風險並不亞于其他的投資板塊。