理財錦囊
陳婧
全球經濟展望低迷和本地股市動蕩，讓更多投資者轉向房地産投資信托（REIT），尋求穩定收益回報。
截至8月底，新加坡有45個REIT，市值超過1000億元，在亞洲是日本以外的最大REIT市場。如何在衆多REIT中做出投資選擇？
本期理財錦囊邀請投資專家，解答投資者在選購房地産投資信托時常見的五大疑問。
1. 派息收益率有多重要？
許多投資者把REIT視爲自動提款機（ATM），因爲它們會定期派息。一個REIT的派息收益率高低，通常是投資者的首要考量。
派息收益率用每年派息除以股價所得。各類REIT中，醫療保健REIT的收益率相對較低，介于5％至6％；零售和辦公樓REIT約爲6％，酒店和工業REIT則介于7％至8％。
FSMOne.com股票和挂牌基金研究部股票分析員曾德均接受《聯合早報》訪問時指出，投資者不應盲目追求派息收益率，而是應深入理解導致收益率變化的因素。
“REIT的收益率突然上升可能是一個警告信號，尤其是當它不是由派息增加，而是因股價下跌而導致。”
輝立證券交易員鄭偉權以吉寶數據中心房地産信托（Keppel DC REIT）爲例指出，信托過去一年來價格大幅上漲，導致收益率下跌。實際上它表現不俗，預計未來將上調每單位派息（DPU）。
相比之下，那些因貶值而導致收益率上升的REIT，可能因爲表現不如預期，不得不在日後削減股息。“因此，投資者不應把收益率作爲衡量哪個REIT更值得投資的決定性因素。”
從商場到辦公樓，再到工業建築和醫療保健設施，不同REIT持有的房地産類型有很大差別。
FSMOne.com股票和挂牌基金研究部股票分析員陳怡瑾指出，由于當前全球經濟面對諸多不確定因素，投資者最好選擇與大盤市場相關性較低的房地産，例如醫療保健REIT。
陳怡瑾說，無論行情好壞，醫療保健都是必不可少的基本需求。隨著我國人口老齡化趨勢加劇，醫療保健需求料將持續增長。報告顯示，本地醫療保健支出在2017年至2020年將增長30％。
投資教育公司Invest Coach董事經理蔡一鳴也認爲，醫療保健和酒店REIT通常較具防禦性。但在辦公樓、零售和工業房地産中，也有一些特定項目更具防禦性，例如位于中央商業區的甲級辦公樓，以及地鐵站附近的鄰裏購物中心。
多數REIT一開始只投資本地房地産，如今隨著地理市場多元化，超過七成REIT持有海外資産。近年來也有只投資海外資産的REIT推出，例如專注美國辦公樓市場的宏利房地産投資信托（Manulife US REIT）。
鄭偉權指出，本地樓市發展完善，加上土地供應有限，多年來土地價格穩定上揚。這有助于提高REIT的每股淨資産值（NAV）。
不過，正因爲本地市場發達，REIT若要持續擴張，往往得支付高額溢價來收購資産。這促使許多REIT都向海外發展，因爲它們可能在新興市場發掘更多有價值的房地産。但這意味著REIT要面對在外國市場經營的風險。投資者也可能因爲不了解海外樓市局勢，做出較差的投資決策。
蔡一鳴說，投資者對本地市場更熟悉，但海外市場往往有更多價廉物美的資産。“所幸投資REIT的好處是很容易就能實現多元化。我們不必取舍，可以兩種都買！”
組屋轉售價會隨著屋齡增長而下跌，私人房地産的價值也會受剩余地契影響。本地多數商業和工業房地産地契都少于99年，雖然目前尚未有地契到期的情況，但包括星獅地産信托（Frasers Centrepoint Trust）在內的一些REIT，已爲旗下的“年邁”商場展開翻新，避免它們因設施老舊而流失顧客。
蔡一鳴說，本地多數工業房地産的地契介于30年至50年間，當這類設施的剩余地契只有20年時，它們的估值也會大幅下跌，影響REIT表現。
陳怡瑾指出，那些希望長期持有REIT的投資者，應把信托旗下房地産的剩余地契納入考量。“在其他條件相同的情況下，地契狀況更佳（擁有更多永久地契和剩余地契年限更長的土地）的REIT自然是更好的選擇。”
除了剩余地契，陳怡瑾也建議投資者查看REIT的加權平均租賃期（WALE），因爲它是房地産收入和現金流穩定程度的指標。
WALE衡量的是一個房地産所有租約到期的平均周期。如果WALE長達五年以上，說明未來的資産回報穩定，反之則代表租約很快到期，租戶輪換速度太快，對收益和現金流都帶來不確定因素。
REIT通常會在每季度的業績報告中披露最新的WALE數據。陳怡瑾說，如果信托管理公司在一段時間裏都無法簽下新租約或續簽現有租約，就值得投資者關注。
除了受宏觀經濟和市場經營環境的影響，REIT的一些動態也值得投資者特別注意。
曾德均說，REIT的負債比率或債務成本提高，往往被視爲負面信號。高負債率限制了REIT的借貸能力，管理公司得通過發行附加股來籌集收購新資産的資金，導致股東權益被稀釋。而債務成本提高，則導致分配給投資者的可派發收入減少。
目前S-REIT的舉債頂限是45％，新加坡金融管理局正探討將它調高到50％至55％，讓S-REIT在收購資産時更具競爭力。爲了控制財務風險，當局也會把最低利息覆蓋率（interest coverage ratio）要求和管理財務的自律能力考慮在內。
2. 哪種房地産類型包賺？
3. 投資本地還是海外資産？
4. 地契和租約會影響表現嗎？
5. 哪些信號值得關注？
選擇REIT須知
輝立證券交易員鄭偉權列出選購REIT時應考量的各類因素，供投資者參考。
財務因素
■派息收益率
■加權平均租賃期
■資産租用率
■租金調升率
非財務因素
■保薦機構和管理公司的聲譽
■資産質量和租戶組合