理財錦囊
馮嘉年
房地産投資信托是本地受歡迎的投資工具，提供相對穩定的收益率和股息現金流。
不過，冠病疫情帶來巨大的經濟沖擊，已讓投資風險顯著提高。
政府出台三項措施，寄望能撐過寒冬。
投資房地産投資信托（REIT）的好處是收益率和股息現金流相對平穩，因爲REIT的收入主要來自所管理的房地産項目租金，一般來說相對穩定。而且REIT也須將至少90％的應繳稅收入派發給信托持有人，通常每三個月或半年就派息。
REIT另一個好處是能夠分散投資風險。相對于投資在單一房地産，REIT的投資組合有較多不同資産。相對于其他投資産品，REIT跟整體股市及債券的價格關聯度一般上也不高，所以能讓投資組合的整體表現更均衡。
可是，2019冠狀病毒疾病危機大大改變了以上常態。
各國封關閉戶，暫停經濟，我國也不能幸免，從零售業、酒店業到各種工商業都受到沖擊。
租戶做不了生意，可能繳不出租金，甚至違約，意味著REIT收入可能減少。另一方面，REIT也得給予租戶租金回扣，展現同舟共濟的精神，意味著成本提高。
政府推出三措施
助REIT渡過危機
REIT遭遇困境，除了直接的收入下滑和現金流風險，房地産的估值也可能下降，考驗債務承擔能力。這些都意味著投資者面對的風險相應提高了。
爲了協助REIT應對冠病沖擊，財政部、國內稅務局（IRAS）和新加坡金融管理局（MAS）于4月16日宣布了三項新措施：
一、REIT在2020財年須派發90％應繳稅收入的期限，從財年結束後的三個月內，延長至12個月；
二、REIT的負債率（gearing ratio）頂限，從45％調高到50％；
三、REIT須維持至少2.5倍利息覆蓋率（interest coverage ratio）才能負債超過45%的准則，延遲至2022年才實行。
銀河—聯昌證券分析師駱敏儀認爲，延長須派發90％收入的期限，“對REIT及持有人是雙贏”。這讓REIT在營運充滿挑戰期間能較靈活管理現金流。雖然信托持有人短期內可獲得的派息取決于個別REIT的現金流需求，但在長期，派息率還是維持在至少90％。
星展集團研究分析師陳偉祥也說，在當前股市和債市環境都不理想的情況下，延長須派發收入的期限，有助減緩REIT的融資壓力。對持有人來說，短期內投資回報被延遲，跟REIT陷入更大困境之間，是“兩害取其輕”。
FSMOne.com股票和挂牌基金研究部股票分析師楊慧詩指出，冠病危機確實已影響到REIT的派息。
以凱德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust，簡稱CMT）爲例，由于綜合項目福南（Funan）去年6月重開帶來貢獻，CMT截至3月底第一財季的淨租金收入同比增加5.9％。但基于當前危機，CMT保留了6960萬元的應繳稅收入，以致可派發收入及每單位派息（DPU）都同比減少了約70％。
盡管如此，楊慧詩相信冠病疫情對REIT派息的沖擊將是短暫的。一旦情況恢複，REIT的收入將恢複穩定，逐漸回到危機前的水平。
調高負債率頂限
資本管理更靈活
負債率及利息覆蓋率是衡量REIT財務健康的指標。
負債率計算REIT的債務與資産估值的比率。若資産估值下滑，負債率將上漲，顯示財務狀況惡化。
利息覆蓋率指的是REIT的息稅前盈利（EBIT）能支付多少個月的利息開支。若收入減少，利息覆蓋率將下滑，同樣意味著財務狀況惡化。
因此，制定負債率頂限及最低利息覆蓋率，是爲REIT的財務狀況提供基本保障。
當局將REIT的負債率頂限提高到50％，並把最低利息覆蓋率2.5倍的准則延遲推行，陳偉祥認爲，這讓REIT在危機期間有更大靈活度來管理資本架構，應付現金流挑戰。
他指出，負債率頂限調高原可讓REIT在危機期間舉債來收購資産，提高它們在國際市場的競爭力，但在當前環境，投資者和銀行對並購活動的意願應該不高，REIT的當前重任是保住投資組合的回報。
陳偉祥預期REIT的平均負債率接下來將從目前的35％升高到38％至40％之間，但大部分REIT都會謹慎管理資本。
駱敏儀提供以下數據給《聯合早報》，依據REIT的負債率和利息覆蓋率來評估各領域的整體風險概況。
一、零售業REIT
負債率介于29％至37％；投資組合估值跌25％至50％，負債率才會觸及50％頂限。
利息覆蓋率介于3.3倍至11.2倍；租金收入萎縮超過25％，利息覆蓋率才會跌至2.5倍。
二、酒店業REIT
負債率介于35％至40％；投資組合估值跌20％至30％，負債率才會觸及50％頂限。
利息覆蓋率介于4.1倍至5.1倍；租金收入萎縮40％以上，利息覆蓋率才會跌至2.5倍。
三、辦公樓REIT
負債率介于30％至40％；投資組合估值跌20％至40％，負債率才會觸及50％頂限。
利息覆蓋率介于2.7倍至5.7倍；租金收入萎縮多于10％至15％，利息覆蓋率才會跌至2.5倍。
四、工業REIT
負債率介于28％至42％；投資組合估值跌介于16％至44％，負債率才會觸及50％頂限。
利息覆蓋率介于3.4倍至12.8倍；租金收入萎縮多于25％，利息覆蓋率才會跌至2.5倍。
零售業及酒店業
收入下滑風險最大
整體而言，零售業和酒店業收入下滑的風險最大。零售業由于非必要服務業租戶在阻斷措施期間關閉，加上給予租金回扣，短期內的現金流是主要風險。
楊慧詩指出，零售業REIT目前平均市賬率0.7倍，顯示投資者已經預期資産估值將下滑。
她也說，酒店業REIT通常有固定租金部分，一般上至少是總租金收入的50％，提供一定的收入下行保障。但由于整體酒店業受疫情重大沖擊，資産估值及負債率的風險都提高了。
至于辦公樓REIT，駱敏儀認爲，短期內現金流風險較低，但由于旅遊限制令和疲弱的宏觀前景，空置的樓面將需要更長時間才能出租。
楊慧詩則表示，當前危機讓辦公樓REIT的租金收入風險略微提高，但投資組合估值預料不會出現如全球金融危機期間的跌幅。
分析師都相對看好工業REIT的抗疫能力。
駱敏儀表示，工業REIT目前的現金流影響不大，但如果經濟複蘇拖長，將會影響租金收入及出租率。
陳偉祥則看好投資組合涵蓋物流設施、數據中心及商業園的工業REIT。他相信這幾個板塊短期內的收入風險不大，市場對它們的需求也將在冠病疫情後增長。