市場拾遺
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本地股市的房地産投資信托(REIT)發展迅速。從2002年7月第一只REIT上市以來,目前共有43只REIT,總市值超過1000億元,占本地股市總市值的12%。REIT的交易也相當活躍,平均日成交總額達3億1500萬元,占本地股市總成交額約20%。
REIT無須繳交公司稅,但是它必須把至少90%的盈利派發給股東。對于投資者而言,REIT的吸引力在于它定期派發股息,而它的股息收益率(股息除以股價)也比其他股票或債券債息來得高。
此外,REIT通過收購房地産以及資産增值提高股東價值,從而推動股價上升。股息派發的穩定性加上股價上升的潛能,使REIT被視爲風險較低以及分散風險的投資工具。
然而,最近出版的一本新書指出,冠病疫情來襲,導致不少REIT削減股息。此外,截至今年6月底,在過去10年期間上市的22只REIT中(排除四個已經私有化或合並的REIT),只有五個的股價高過它們的首次公開售股(IPO)發售價。其余的17個跌破發售價,其中六個的跌幅超過40%。
葉忠英:
危機是最好學習機會
這本新書名爲《投資REIT賺取百萬元》(Making Your Millions in REITs),作者是熱衷投資REIT的葉忠英,在股市圈內人們比較熟悉的是他的英文名字Gabriel Yap。他目前是星獅地産信托(Frasers Centrepoint Trust)與騰飛印度信托(Ascendas India Trust)的20名大股東之一。
葉忠英指出,REIT在股市交易意味著它面對與股市投資相同的風險。其實,在2008年的全球金融危機以及今年3月的股災時,REIT的跌幅比其他股票大。他表示,在危機出現時,REIT並非是低風險投資,也無法取得投資組合分散化的效果。因此,投資者在危機來臨時必須及早削減不太好的REIT,並靈活捕捉REIT強力反彈的機會。
他強調,危機是最好的學習機會,也是賺取大錢的最好時機。當危機出現時,市場的不確定性達到極點,導致投資者感到茫然及恐懼。在這個時候,投資者急著爲許多未知尋找答案,但偏偏在這個時候是沒有確切的答案。投資者必須判斷危機是否會進一步惡化,並分析股價是否已經充分反映了危機的沖擊。
在危機時,股價不一定會趨近股票的內在價格。這個時候,基本面與技術分析都得靠邊站,而經驗變成輸贏的關鍵。投資者與短線交易者必須在很短的時間內,應對市場貪婪與恐懼的劇烈搖晃。
股息派發是否持續增長
是衡量REIT表現最好指標
其次,衡量REIT表現的最好指標是每股的股息派發(Dividend Per Unit,簡稱DPU)是否持續增長。REIT在收購資産後,租金收入或可派發盈利增加,但DPU若沒有跟著增長,意味著REIT以巨大的折扣價發行附加股,攤薄了股東的權益。
REIT的管理人在收購資産時,總是聲稱收購資産的租金回報率高過股息收益率,因此收購對收益具有增值作用(yield accretive)。不過,葉忠英指出,投資者應關注的是,DPU是否會增加(DPU accretive)。
第三,REIT的價值反映它持有的資産以及保薦人的素質。一般上,REIT除了通過對原有的資産進行增值之外,也通過收購資産壯大規模。
葉忠英指出,REIT需要把盈利的至少90%分發給股東,留存的現金不多。REIT管理人若在收購資産時過于激進,一旦融資出現困難,股價便會暴跌。此外,在經濟情況惡化時,REIT要脫售資産並不容易,並且可能要削價求售。
股市有句諺語,“會買的是徒弟,會賣的是師傅”,用以說明買股票的決定相對容易,而賣股票的時間點則難以掌握。葉忠英以他買賣星獅地産信托的經驗,闡述售股的策略。
星獅地産信托于2006年以每股1.03元首次公開售股後,葉忠英便是20大股東之一,直到今天。不過,在這期間,他趁股價出現激烈波動時套利及吸購。
2008年全球金融危機,星獅地産信托的股價暴跌至0.47元,到了年底在0.6元的價位徘徊。葉忠英發現,盡管股價暴跌,但是星獅地産信托的房地産收入、DPU以及淨資産價值還是上升,而負債率則下跌。因此,他在那個時候增持股權,把平均成本拉低至0.6元以下。
金融危機後,星獅地産信托的股價回升,並在2013年4月越過2.20元。在四年半的時間,股價上漲了267%,而DPU的增長率也達到上市以來的最高點。
葉忠英認爲,股價與DPU增長率有點反常,而且估值也創新高,難以爲繼。他以2.20元的價位脫售,每100萬股賺取160萬元。
在2014年,它的股價回跌至1.65元,他買回所有脫售的股票,因爲它的基本面,包括租金收入以及DPU保持增長勢頭。在2015年8月,股市出現另一輪調整,他增持股權至170萬股,到了2019年,他的持股增加至212萬股,而平均成本價是1.70元。
葉忠英表示,加持股權的原因之一是星獅地産信托的每股淨資産持續增加,到了2019年達2.21元,這反映了管理人在資産增值的能力。
今年2月,星獅地産信托的股價沖破3元,他決定套利,每100萬股賺取130萬元。同樣的,脫售的理由是該股的股價已超過了他的估值。在他脫售股權後不到一個月,全球股市因冠病疫情而暴跌,星獅地産信托在4月份跌至1.64元,比他在2月的售價低了42%。他又重新買回這只股票。
時間點抓得這麽准,是靠運氣還是功力?或許,兩者都有。但在一只股投下百萬元,也要有勇氣與財力。
葉忠英在書中給予投資者兩個建議:一是耐心等待股市恐慌時大舉進場;二是不要與REIT動真情,見好就收。在股市中,投資者總有機會在股價調整時,買回所有脫售的REIT,或比以前的更多。