文 | Ellie
3月31日，戴德梁行聯合中國房地産業協會金融分會發布2019《亞洲房地産投資信托基金（REITs）研究報告》。
報告顯示，截至2019年底亞洲市場上活躍的REITs共計178支，總市值達2924億美元，同比增長約25%，其中日本的REITs市值占比超過一半，日本、新加坡和中國香港三地REITs市值合計占比達93%。從基礎資産來看，日本、新加坡和中國香港三地已發行的REITs基礎資産集中于綜合體、辦公、零售和工業/物流。
1.亞洲REITs總市值達2924億美元，日本占比超過一半
研究報告表明，截至2019年底，亞洲市場上活躍的REITs共計178支，總市值達2924億美元，同比增長約25%，其中日本上市的REITs市值占比超過一半，日本、新加坡和中國香港三地REITs市值合計占比達93%。
2.日本、新加坡上市REITs持有物業業態較爲豐富
從基礎資産來看，日本、新加坡和中國香港三地已發行的REITs基礎資産集中于綜合體、辦公、零售和工業/物流。
其中，日本和新加坡上市REITs持有物業業態較爲豐富，囊括綜合體、辦公、零售、工業/物流、酒店、公寓、醫療健康、數據中心等多種基礎資産，而香港上市REITs持有物業業態較單一，集中在綜合體、零售和酒店。
3.新加坡REITs市場分派收益率達6.2%，高于香港和日本
從市場分派收益率來看，新加坡市場上的REITs分派收益率達6.2%，比中國香港高出0.6個百分點，而日本REITs市場的分派收益率最低，爲4.0%。
三地REITs市場的杠杆率均未超過45%，其中日本市場最高，達44%。2019年新加坡和日本REITs市場均實現了10年來最強勁的年度綜合收益，分別爲25.3%和25.6%。
得益于此，新加坡和日本REITs的市淨率較去年有較大提高。此外，香港REITs市場時隔6年再有房托基金上市，招商局商業房地産投資信托基金于2019年12月在港交所主板挂牌，集資金額逾30億港元。
4.國內商業不動産證券化市場2019年發行規模超1550億元
2019年國內商業不動産資産證券化市場延續了前一年快速發展勢頭，共發行81單産品，發行規模達1550.8億元，産品數量和規模分別環比增長42.1%和36.3%。
其中，CMBS産品發行46單，發行規模1035.1億元；類REITs産品發行23單産品，發行規模達393.6億元；CMBN産品發行12單，發行規模122.1億元。
截至2019年底，國內商業不動産資産證券化産品已累計發行192單，共計持有底層物業423處，從物業類型上看，已發行産品涉及辦公、零售、綜合體、酒店、公寓、工業物流等資産類型。
5.新加坡和中國香港REITs增持中國內地物業
截至2019年底，新加坡和中國香港共有16支REITs持有中國內地103處商業不動産，其中，超過八成的商業不動産位于一二線城市。
2019年，兩地REITs在中國內地不動産交易十分活躍，共收購16處物業，處置3處物業。伴隨著內地消費升級和電商的快速發展，兩地REITs更多關注于內地零售類和工業物流類資産的收購機會。
戴德梁行高級副董事劉慧女士表示：“2019年國內商業不動産大宗交易額達人民幣約2800億元，相信未來商業不動産持有者及REITs投資者也會越來越多元化。商業不動産資産證券化市場中現金流的穩定性和資産價值管理是核心。”