金地商置集團有限公司（以下簡稱“金地商置”，00535.HK）的步伐正在走得更快，9月3日公告了前八個月累計合約銷售總額約360.92億元，同比大增48%，這一數字甚至可以擠進房企前六十名。
作爲金地（集團）股份有限公司（以下簡稱“金地集團”，600383.SH）旗下商業平台，發展勢頭並不弱。規模與利潤雙增長的背後，是不斷增長的增加優質土地儲備，今年上半年一二線城市土地占比高達90%。
對于公司接下來的發展，金地商置對中國房地産報記者表示：“雖然今年上半年我們的銷售業績取得了一定程度的增長，但市場仍充滿各種不確定性，我們將繼續通過打造滿足客戶需求的産品，不斷提升自身的經營水平和管理效率，力爭持續獲得高質量的成長和發展。”
重點布局一線城市
8月29日，北京經濟技術開發區河西區綜合性商業金融服務業用地挂牌出讓結果公示，龍湖拿下了該地塊。但在競爭名單中，出現了金地商置的名字。
金地商置在北京並非默默無聞，今年2月北京年後首場土地拍賣上，其就以24.6億元總價落子大興區黃村鎮。這宗地塊要求商品住房銷售均價不超過5.58萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過5.85萬元/平方米。
癡迷于限競房地塊，也是因爲金地商置在此嘗到了甜頭。2017年10月30日，金地商置就以36億元拿下了同一區位的限競房地塊，當時要求商品住房銷售均價不超過5.5萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過5.78萬元/平方米。
這次拿地被業內稱之爲是“撿漏”，2018年9月上述地塊變身爲金地悅風華推出市場，10個月去化已經高達98%，成爲流量紅盤。作爲金地商置在北京開發的第一個“風華系”産品，也是第一個采用中高端産品系打造限競房的項目，用高品質擊破北京限競房去化僵局，獲得了市場的追捧。
而金地商置並不滿足于在北京擴大戰局，上海也成爲了另一個主戰場。在2018年年報中特別提及，“位于北京及上海的項目總樓面面積約53.9萬平方米，占比約20%，該等項目相信能爲本集團帶來可觀利潤及現金流。”
中國房地産報記者仔細查閱了2015年至2018年年報發現，一線城市占比高一直是金地商置的特點，這四年分別達到了34%、23%、21%、23%，今年上半年爲25%。
對于一線城市拿地多的原因，金地商置對中國房地産報記者表示：“公司以商辦綜合體及創新業務的投資開發運營爲主，對投資物業的回報穩定性、價值潛力及資本市場認可度等方面都有較高的要求。一線城市無論從城市發展水平、綜合經濟實力、輻射帶動能力等方面都有顯著優勢。”
加速拿地和銷售
事實上，對于房企來說，擁有一定規模及優質的土地儲備是重要的發展基礎，而以具競爭力的價格收購土地儲備更是規模踏上新台階的關鍵。
金地商置前身是新加坡星獅集團旗下的地産公司星獅地産。2012年金地集團完成收購時，公司持有資産並不多，僅上海的一幅74.5萬平方米住宅地塊和北京、深圳兩處每年租金收入約1.5億元的物業。
所以金地商置最開始的擴張，是由母公司金地集團輸血，貢獻已有項目，維持初期的成長，得以形成收益閉環後，後期公司就大肆收購擁有優質土儲的地産公司。
單單2015年，金地商置就進行了5次收購。2016年11月，又完成對廣電地産74%股權的收購，從而獲取500萬平方米左右的土地儲備，成功打開了廣州市場。
年報顯示，2015年至2018年，金地商置獲取的土地總建築面積分別爲210萬平方米、251萬平方米、406萬平方米、273萬平方米。雖然去年有所下滑，但今年上半年金地商置再次提速，獲取了254萬平方米的土地儲備，已經接近去年全年的獲取面積。
有接近金地商置的人士對中國房地産報記者透露：“金地商置不可能一直依靠母公司金地集團進行輸血，它需要自己拿地自己存活，收並購是降低拿地成本的好方法，所以金地商置的規模得以迅速擴大。”
截至2014年年底，金地商置的收入還在負增長，到2015年年底，憑借著銷售額突破112億元，公司收入達到了42億元，同比大增95.6%。在這之後金地商置的銷售額節節高升，從2016年的201.5億元增長至2018年490.3億元。
值得注意的是，因爲去年銷售額增幅只有8%，今年上半年，金地商置加速推貨，進行銷售，達到了261.68億元，同比大增64%。
金地商置對中國房地産報記者透露：“今年上半年，一二線城市的市場表現相對良好，爲銷售實現奠定了基礎。在銷售管控上，基于對市場的認識和對趨勢的判斷，從2019年初，就開始通過緊抓開盤去化、促進認購轉簽等一系列營銷舉措。還注重産品力的打造，爲銷售創造條件。”
商業平台仍以住宅銷售爲主
雖然金地商置自稱是商業平台，不過目前物業租賃收入在其總收入占比中依然較小。數據顯示，2015年至2018年物業租賃收入分別爲1.83億元、2.59億元、3.56億元、5.07億元。今年上半年爲2.8億元，同比上升28%。
金地商置執行董事兼行政總裁徐家俊此前表示，盡管未來公司持有型物業比重將逐漸增加，但出于經營現金流考慮，未來數年的方向是通過發展快速周轉的住宅物業擴大規模，從而提升盈利水平。
仔細查看2018年年報也可以發現，金地商置在住宅開發和投資物業是有所側重。例如北京的10個項目其中7個是純住宅項目，2個是住宅加商業項目，僅有1個用于出租。上海擁有15個項目，其中11個項目是投資物業或用于出租。
金地商置董秘黃灏賢此前在論壇上也透露過，金地商置會把大部份投資額度放在銷售型物業上，“例如我們一年預算投資100億元，約85億元投資于銷售型物業，15億元在自持商業上。”
實際上，金地商置還是希望能提高持有型物業的收入，2016年開始投資及管理産業園，計劃在一線及二線熱門城市集中發展。“我們未來的重點是希望把産業園做大，因爲産業園地價便宜，引入質素公司租賃後，租金回報比購物中心、辦公室更好。”黃灏賢指出。
2019年半年報顯示，目前在運營的深圳威新科技園一二期出租率達 97%，北京搜狐網絡大廈、上海八號橋項目出租率均爲 100%。位于南京、濟南、北京、上海、深圳等地的商業綜合體項目，預計全部竣工後能帶來15億元租金及管理費收入。
另一方面，金地商置也是爲了改善公司的財務結構。雖然今年上半年公司收入大幅度上升，但因爲擴張，債務也同步上升。數據顯示，負債淨額率較去年同期增長50%，至64%；負債淨額比期初增長約73.58億元，至93.18億元，公司資産負債率達到77.75%。
金地商置對中國房地産報記者表示：“上半年出于對市場形勢的判斷和自身戰略發展的需求，我們適度加大了投資力度，重點選取了一二線城市的優質地塊，以補充土地儲備。但公司上半年負債率在行業中仍處于良好水平，我們會結合整體市場情況及公司的財務狀況，合理平衡負債水平及公司發展。”
一直以來，金地商置管理層都強調，“不會爲了沖規模而犧牲利益”，但公司在加速擴張中，負債增長也是不可避免的。金地商置如何維持高增長、低杠杆、低融資成本及高毛利，依然是不小的難題。