對既有老舊建築重新定位、設計改造、運營管理來提升其物業價值，在更新城市面貌的同時，讓新市民、青年人“住有所居”，是我國當下城市發展的重點內容。存量改建爲租賃住房既符合城市更新集約化、高效化發展方向，也是貫徹落實“租購並舉”的重要舉措。改建後的租賃住房以及周邊業態的複合化發展，將有效促進職住平衡。
“非改租”賦能城市更新
隨著我國從高速增長階段邁向高質量發展階段，中國已步入城鎮化發展中後期，通過推進城市更新，將大規模增量建設轉爲存量提質改造和增量結構調整是一段時間內城市發展的重點。
城市更新涵蓋工業廠房、老舊小區、商辦、城市公園。經過一段時間的摸索，目前我國城市更新呈現出4個特點：從碎片化、應急式更新到有政策和規劃引導的更新；以拆除重建爲主的更新到以保留爲主的有機更新；從單維建築更新到民生産業、文化多維更新；從點狀和單業態更新到片區綜合統籌更新。
2021年7月，國務院辦公廳在發布的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》中明確，對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在一定條件下允許改建爲保障性租賃住房。隨後，在各省市的實踐中，保障性租賃住房房源很大一部分來自存量物業轉化，如舊工業、舊商業、舊辦公轉化而來。此舉既解決了大城市新市民、青年人的住房問題，又符合城市更新集約化、高效化發展方向。
城市更新政策一覽
2021.3｜兩會政府工作報告：實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展質量。2021年新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個。
2021.3｜《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》：首次將城市更新納入國家五年發展規劃。加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。加快推進城市更新，改造提升老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區功能。
2021.4｜國家發展改革委《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》：在老城區推進以老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村等“三區一村”改造爲主要內容的城市更新行動。加快推進老舊小區改造，2021年新開工改造5.3萬個，有條件的可同步開展建築節能改造。在城市群、 都市和大城市等經濟發展優勢地區，探索老舊廠區和大型老舊街區改造。因地制宜將一批城中村改造爲城市社區或其他空間。
2021.5｜住房和城鄉建設部辦公廳《城鎮老舊小區改造可複制政策機制清單（第三批）：總結了各地在動員居民參與、改造項目生成、金融支持、市場力量參與等7個方面的可複制政策機制。其中金融支持方面涵蓋培育規模化實施運營主體、編制一體化項目實施方案、探索創新融資模式、創新金融産品和服務、與金融機構建立協同工作機制5項舉措。
2021.8｜住房和城鄉建設部《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》：四控：嚴格控制大規模拆除，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆除建築面積不應大于現狀總建築面積的20%。嚴格控制大規模增建，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆建比不應大于2。嚴格控制大規模搬遷，鼓勵以就地、就近安置爲主，城市更新單元（片區）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。確保住房租賃市場供需平穩，城市住房租金年度漲幅不超過5%。三保留：保留利用既有建築，保持老城格局尺度，延續城市特色風貌。
2021.9｜國家發展改革委、住房和城鄉建設部《關于加強城鎮老舊小區改造配套設施建設的通知》：認真摸排2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區存在的配套設施短板，組織相關專業經營單位，聯合排查燃氣、電力、排水、供熱等配套基礎設施以及公共空間等可能存在的安全隱患；重點針對養老、托育、停車、便民、充電樁等設施，摸排民生設施缺口情況。將安全隱患多、配套設施嚴重缺失、群衆改造意願強烈的城鎮老舊小區，優先納入年度改造計劃，做到符合改造對象範圍的老舊小區應入盡入。
2021.9｜中共中央辦公廳、國務院辦公廳《關于在城鄉建設中加強曆史文化保護傳承的意見》：到2025年，多層級多要素的城鄉曆史文化保護傳承體系初步構建，城鄉曆史文化遺産基本做到應保盡保，形成一批可複制可推廣的活化利用經驗，建設性破壞行爲得到明顯遏制，曆史文化保護傳承工作融入城鄉建設的格局基本形成。到2035年，系統完整的城鄉曆史文化保護傳承體系全面建成，城鄉曆史文化遺産得到有效保護、充分利用，不敢破壞、不能破壞、不想破壞的體制機制全面建成，曆史文化保護傳承工作全面融入城鄉建設和經濟社會發展大局，人民群衆文化自覺和文化自信進一步提升。
2021.11｜商務辦公廳等11部門《關于公布全國首批城市一刻鍾便民生活圈試點名單的通知》：全國首批30家一刻鍾便民生活圈試點地區名單發布。北京東城區、石景山區，天津濱海新區、河北省唐山市、山西省運城市等城市入選。
2021.11｜住房和城鄉建設部《關于開展第一批城市更新試點工作的通知》：全國第一批21個城市更新試點城市名單確定。北京市、江蘇省南京市、蘇州市、浙江省甯波市、安徽省滁州市、銅陵市、福建省廈門市等入選。
2021.11｜住房和城鄉建設部辦公廳《城鎮老舊小區改造可複制政策機制清單（第四批）：清單聚焦了國務院大督查、審計發現及群衆反映比較集中的部分地方城鎮老舊小區改造計劃不科學不合理、統籌協調不夠、發動居民共建不到位、施工組織粗放、建立長效管理機制難、多渠道籌措資金難等六方面的問題。
2022.1｜全國住房和城鄉建設工作會議：將實施城市更新行動作爲推動城市高質量發展的重大戰略舉措，健全體系、優化布局、完善功能、管控底線、提升品質、提高效能、轉變方式。在設區市全面開展城市體檢評估。指導各地制定和實施城市更新規劃，有計劃有步驟推進各項任務。
2022.2｜國務院新聞發布會：下一個階段，將從7個方面來推動城市更新：明確不同城市戰略定位和核心功能；優化城市發展布局；完善城市功能；管控底線，防止大拆大建；提高居民生活品質；提升城市運行管理效能和服務水平；探索政府引導、市場運作、公衆參與的城市更新可持續模式。
2022.3｜政府工作報告：提升新型城鎮化質量。有序推進城市更新，加強市政設施和防災減災能力建設，開展老舊建築和設施安全隱患排查整治，再開工改造一批城鎮老舊小區，支持加裝電梯等設施，推進無障礙環境建設和公共設施適老化改造。
2022.3｜《2022年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》：有序推進城市更新。加快改造城鎮老舊小區，推進水電路氣信等配套設施建設及小區內建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修，有條件的加裝電梯，力爭改善840萬戶居民基本居住條件。更多采用市場化方式推進大城市老舊廠區改造，培育新産業、發展新功能。因地制宜改造一批大型老舊街區和城中村。注重修繕改造既有建築，防止大拆大建。
2022.4｜財政部部長：提升新型城鎮化建設質量，推動健全常住地提供基本公共服務制度。系統化全域推進海綿城市建設。支持再開工改造一批城鎮老舊小區，有序推進城市更新。
2022.7｜《關于做好盤活存量資産擴大有效投資有關工作的通知》：對城市老舊資産資源特別是老舊小區改造等項目，可通過精准定位提升品質、完善用途等豐富資産功能，吸引社會資本參與。
2022.7｜《“十四五“新型城鎮化實施方案》：有序推進城市更新改造。重點在老城區推進以老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村等“三區一村”改造爲主要內容的城市更新改造，探索政府引導、市場運作、公衆參與模式，注重改造活化既有建築，防止大拆大建。
2022.7｜住建部部署2022年城市體檢工作：繼續選取直轄市、計劃單列市、省會城市和部分設區城市等59個樣本城市開展城市體檢工作，鼓勵有條件的省份將城市體檢工作覆蓋到本轄區內設區的市，各地要在抓2022年城市體檢評估工作落實上下功夫，在鞏固“長板”和補齊“短板”上下功夫，在統籌城市體檢與實施城市更新行動上下功夫。
租賃住房城市更新樣本盤點
YOU+國際青年社區-繼園東社區
■ 項目簡介：
YOU+國際青年社區-繼園東社區前身是廣州輕工工貿集團的一座倉庫，改造前已經荒廢多年。該項目位于寸土寸金的廣州越秀區老城裏，臨近廣州2號線中山紀念堂站，交通便利；東風、淘金、小北三個商圈簇擁，附近有越秀公園、中山紀念堂等景點。項目周邊生活氣息十足，但又能保持自身區域應有的居住氛圍，爲改造保障性租賃住房奠定了基礎。
■ 改造結果：
城市中曾經的“失落空間”變身“人造天堂”，爲租客帶來“拎包入住”的智能化溫暖社區體驗。改造後的外立面簡單明快，部分工業風的設計點綴貼合青年人偏好的潮流趨勢，也增加了項目外觀的亮點，在一衆老舊物業中輕松跳脫出來，爲老城帶來活力。該項目總建築面積4787.86平米，可提供167套租賃住房，以30平米單間戶型爲主。
改 造 前 後 對 比
■ 項目特色：
建行牽頭，提供低息貸款服務；建信住房公司負責改造；廣州城投、優家公司負責運營管理，成功盤活老舊庫房。作爲廣州首個手續齊全的“工改租”租賃住房項目，租客可以享受以住房公積金的方式直接支付租金。該項目也是完善了消防備案、設計規劃與民用水電氣變更、施工報建等手續的非改租保障性租賃住房項目。
base佰舍-西岸
■ 項目簡介：
base佰舍-西岸項目建築面積約7,300平方米，2.5公裏範圍內有上海南站、漕河泾、徐彙濱江、前灘四大商務區，聚集大量高新科技、先進制造産業，高端就業人口對優質社區需求旺盛。作爲未來上海最具文化活力的生活空間之一，該項目完美連接被譽爲“西岸文化走廊”的西岸濱江，步行10分鍾即達。
■ 改造結果：
通過項目排房重新定位、局部改造升級、全新運營賦能，優化項目空間利用率，提升項目價值。同時，項目底層完整配套餐飲、咖啡館和24小時便利店，周邊業態成熟，令青年人在生活便捷之余，更可深度探尋本地社區氛圍。
■ 項目特色：
錦和資管攜手新加坡GIC基金，以敏銳的市場洞察力及獨到的城市更新經驗，抓住徐彙區70年産權稀缺投資機會，以精准的商業判斷快速鎖定項目，交由生活方式的倡導者base佰舍運營管理。項目全新升級爲徐彙西岸新的城市社區據點，爲租戶提供更具創造力的生活空間，成爲承載城市活力的一部分。
星河郡寓-廣州亞洲金融中心店
■ 項目簡介：
作爲星河控股在廣州首推的都市精品公寓，亞洲金融中心店地處廣州中心城區，周邊商業、生活氛圍濃厚；各種配套完善，特色餐飲、娛樂應有盡有；毗鄰省、市、區行政中樞，醫療、教育資源密集。
■ 改造結果：
共有167間公寓房間，20㎡-45㎡宜居大單間戶型，配備了高品質的居住設施，裝修風格爲北歐簡約風格。項目低層配備了配套購物中心、商務辦公區域；800㎡超大公共區域，配備健身房、影音室、公共廚房，適應繁忙快節奏的都市生活。
■ 項目特色：
亞金項目從收購、改造、培育、成熟，僅曆時三年半便實現證券化盤活。雖亞金中心金融機構已遷離，但周邊企業的辦公聚集以及完善的基礎設施配套，使其成爲客源不斷的流量彙集之地，有職住平衡與5分鍾便利生活圈作引，招租率可達到96%。
魔爾公寓·北京郎園Station
■ 項目簡介：
該項目位于依鐵軌而建的北京紡織倉庫舊址，位于北京市朝陽區郎園Station園區內，北臨壩河，南臨亮馬河；西側被將府公園包圍；咫尺麗都商圈、798商圈，又占據燕莎國際商圈和大望路商圈的外溢重疊區域。
■ 改造結果：
爲確保長住的安全性和穩定性，項目內部經過了嚴格的結構檢測和技術加固；外部采用豎向構件將僅有三層的建築形體在視覺上拉高比例。作爲園區唯一的常駐産品，該項目常年滿租。
■ 項目特色：
該項目與園區相互成就，一方面滿足園區辦公、創業人群的居住需求，一方面引入外部周邊商圈、園區的長租客戶，爲園區內其他業態帶來更多客流和消費，形成不同業態的良性互補。同時，由于設計出色，該項目被歐洲文化署“2021意大利威尼斯建築雙年展”公開出版物收錄，爲公寓帶來更大溢價。
租賃住房城市更新改建規律
以上幾個案例雖分布不同城市，在規劃建設上也各有特點，但也具備規律性的改建思路，能夠爲租賃住房城市更新提供改建路徑：
■ 一是選址城市核心區域，迅速轉化提質增效。4個項目均位于北上廣等一線城市，選址城市核心城區，坐擁便捷交通和繁華商圈，在龐大的租房需求下，解決空間資源浪費問題，且改建時間快，能夠快速爲新市民、青年人提供租賃住房，對促進區域內職住平衡起到重要的支撐作用，助力城市向更高效、更宜居、更和諧的大都市圈發展。
■ 二是依據定位考量設計風格，提供增值路徑。“非改租”對設計的要求很高，一方面要確保舊有物業安全、合理、高坪效的改造，一方面要獨立于周邊環境卻又不張揚，在爲新市民、青年人提供更具創造力的生活空間的同時，也要成爲承載城市活力的一部分，與城市肌理有機相融。以上租賃住房更新實踐中，出現了衆多網紅打卡地，這正是租賃住房與城市文脈結合的成效體現，也一定程度上提供了租金溢價。
■ 三是利用複合業態滿足多場景需求，實現職住平衡。在改建中充分考慮到周邊資源優勢，通過整體規劃與改建，有機聯結周邊業態，改造成爲涵蓋居住、辦公及零售一體的城市社區綜合體，以複合業態滿足客群的多場景需求，提升客群粘性。
■ 四是金融機構與專業運營管理結構結合，提升資産管理水平。在“非改租”項目實施過程中，善于利用公募REITs、資産證券化等金融手段，提高資産流動性以及資金使用效率，通過全生命周期管控系統，實現從項目獲取、項目融資、運營管理至項目最終退出的全面管控，形成持有型物業的良性循環。
ICCRA正式發布
《中國住房租賃品牌價值藍皮書·2022Q2》
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