還有一個原因可能是政府過于謹慎。
他說,新加坡公民和永久居民首次購房者不受影響,可以預期他們將成爲未來幾個月的主要需求動力。政府的新聞稿指出,根據2022年的數據,這個群體約占住宅房地産交易的90%。
另一個原因可能是政府預計更多資金流入本地私宅市場,即便現在利率高漲、全球經濟預計放緩,政府或許預計外國買家需求會更高。
合登集團(Huttons)高級研究主管李思德也認爲外國買家需求增加是促使政府推行新措施的主因。
他指出,過去一年,外國買家所占比例有所上升,從2022年第一季度的3.1%低點穩步上升,在今年第一季達到6.9%。這是自2018年第一季以來的最高水平,當時該比例爲7.3%。
孫燕清也指出,隨著中國邊境重新開放,預計中國大陸買家會有更多興趣。因此,這些措施可能是先發制人,以減緩這些買家的需求,因爲他們可能會推高房地産價格。
此外,外國人可能會在申請永久居民或公民身份時暫時租房。有些外國人在租房的同時,在成爲永久居民或公民後購買房屋方面有選擇權。租賃市場未來幾個月內預計上升,他預計2023年租金將增長10%左右。
政府隔夜突然宣布新一輪樓市降溫措施,購買住宅房地産的額外買方印花稅(ABSD)調高三至30個百分點。其中外國買家須支付的ABSD調整幅度最大,一律從30%調高至60%。
延伸閱讀 政府推出新一輪降溫措施 外國買家須支付ABSD從30%增至60%分析師:ABSD調高或推高轉售組屋需求
他指出,這一輪降溫措施旨在減緩購買需求,特別是投資者和外國人的購買需求,以爭取時間增加供應,以便在高貸款利率環境、經濟面對挑戰以及日益令人擔憂的全球風暴帶來的不確定情況下,穩定房地産價格。
投資者和外國人可能會卻步,重新評估他們的選擇。
“降溫措施”成“凍結措施”
橙易産業(Orangetee & Tie)研究與咨詢部主管孫燕清說:“對于外國買家(非永久居民)來說,“降溫措施”已經變成了“凍結措施”,因爲這些買家的ABSD已經翻倍,大多數人會覺得稅率很高。許多外國人已經受到了上一次調高的影響,2021年12月16日,他們的ABSD被提高到30%。”
新措施將推動投資轉向非住宅地産
其次,一些潛在的房地産投資者可能會放棄投資實體房地産的想法,轉而投資其他資産。一些投資者可能會間接投資房地産,如通過房地産投資信托(REIT)或房地産開發商的股票。
最新一輪的房地産降溫措施預計將推動更多的投資需求轉向非住宅地産,如商業、工業和店屋,特別是沒有住宅空間的店屋。
展望未來,可以預期政府會收緊法規,堵塞更多的漏洞,並追查那些在購買房地産時使用或協助使用這些漏洞的人。隨著ABSD和其他稅收的調高,逃稅的動機會更大。
從那時起,外國人購買的私宅數量從2021年的1107套下滑到2022年的924套,跌幅爲16.5%。然而,她注意到,近年來永久居民或新公民購買數量有所增加,因爲這些類別的ABSD較低。隨著ABSD稅率的調高,她預期非居民的購買量將進一步下降。
首先,新加坡開放邊境使得更多外國人遷居到新加坡。第二個原因可能是中國今年1月放寬邊境。近幾個月來,中國企業和超高淨值人士希望在新加坡設立總部和家族理財辦公室的咨詢有所增加。推動外國人購買比例增加的另一個原因是地緣政治緊張。
租房市場需求或增加
李思德預計租房和執行共管公寓(EC)市場可能會出現更多需求。對新加坡買家來說,購買第二套住房的成本越來越高,因此大多數人可能會賣掉第一套房産,在這期間租房。EC則可先減免ABSD,會更吸引人。
發展商或許會建造更小的單位,使得整體賣價“可負擔”。
ERA産業主要執行官林東榮指出,這一輪的降溫措施顯然是針對私人住宅的投資需求。政府希望通過提高ABSD稅率,來緩和投資需求。 同時,隨著供應量的增加,他們希望能緩解自住和租賃住房市場的緊張局面。
MOGUL.sg研究總監麥俊榮說,在這之前的16個月,政府已經實施兩輪降溫措施,這個密度和2010年至2013年期間相似。政府在短短七個月後再次推出降溫措施,一個可能的原因是今年第一季的私宅價格指數可能比預估數據高不少,預估數據顯示第一季私宅價格指數環比上揚3.2%。
本地居民首次購房者將推動未來數月需求
一些買家也可能傾向于買已完工的單位,例如轉售單位。買家可在買下一個單位之前先脫售現有單位,從而避免支付ABSD。