本欄上周提及，華聯商業信托（OUE Commercial REIT）將以9.08億元向其大股東華聯企業（OUE）買下珊頓道華聯城（OUE Downtown）的兩棟辦公樓。
上星期五，華聯商業信托召開特別股東大會，尋求股東批准上述收購，並批准它發行總額5.88億元的附加股，以支付部分的收購費。
在特別股東大會上，一名小股東表示，他是退休人士，投資于房地産投資信托（REIT）是求取穩定的股息。因此，他關注這個收購對股息派發的影響。此外，他也希望華聯商業信托將派息的次數，從目前每半年改爲每個季度。
這名小股東的訴求，反映了大多數REIT小投資者的期待。他們將REIT當作ATM（自動提款機），每三個月或半年從REIT的投資中，獲得穩定的股息。根據條例，REIT必須將盈余的至少90%，以股息的方式派發給股東。這對求取固定收益的投資者，尤其是退休人士，具有很大的吸引力。本地股市目前有多達40個REIT以及三個REIT的挂牌基金（ETF），總市值約900億元。
然而，由于REIT將大部分盈余分發給股東，沒有什麽留存收益，因此在收購資産時，必須依靠銀行貸款、發行債券或是新股籌集資金。
其中，公司發行附加股直接影響股東的口袋。股東如果認購附加股，所需支付的資金可能遠超過他們多年來收到的股息總額。但如果不認購，他們的權益將攤薄。
華聯商業信托在2014年1月首次公開售股。在2015年6月，它向大股東華聯企業買下第一萊佛士坊（One Raffles Place）的股權，並發行附加股籌集2.18億元。
該附加股是以每20股配9股的比例發行，每股發行價是0.555元。換句話說，持有每1000股的股東，可認購450股附加股，總金額是249.75元。但從首次公開售股至該附加股宣布期間，股東每1000股所獲得的股息總額是52.70元。因此，雖然附加股讓股東增持股票，但從現金流的角度而言，股東還要掏腰包填補197.05元。
股東累積三年股息總額不足以支付附加股投資
同樣的，華聯商業信托這次購買華聯城的辦公樓，也發行附加股籌集資金。這一輪的附加股以每100股配83股的比例發行，每股發行價0.456元。因此，股東每1000股可認購830股附加股，總金額是378.48元。相比之下，華聯商業信托從上一輪的附加股發行後至今，派發的股息總額是每1000股164.10元。因此，股東三年來累積的股息總額，還是不足以支付附加股的投資。
其實，華聯商業信托從2014年上市以來至今年上半年，派發股息總額2.73億元，但上述兩個附加股從股東套取的資金總額達8.06億元。
此外，它在2017年3月也以折扣價私下配售新股籌集1.5億元的資金，償還債務。華聯商業信托籌集的資金，主要是支付給華聯企業，換取後者轉移的房地産。
在本地股市，REIT贊助人（sponsor）或大股東一般上也是資産管理者（Manager）。他們決定REIT的資産買賣。這些贊助人往往將“成熟”的房地産，也就是有足夠租用率的資産，注入旗下的REIT，以套取資金進行資本循環。但也有些贊助人迫不及待地將未成熟的房地産注入REIT，並以租金收入保證（rental support）的方式確保REIT獲得一定的租金回報率。通過租金收入保證，REIT的贊助人在脫售房地産給旗下REIT時，能獲得更好的資産估價與賣價。無論是成熟或非成熟房地産，REIT俨然成爲贊助人或大股東的提款機。
根據條例，REIT的負債率（債務與資産比率）不得超過45%。因此，債務高的REIT通常會選擇發行新股，以擴大股本。這包括私下配售新股以及發行附加股。
不過，REIT發行新股一般上會攤薄股東的權益，包括股息收益率，而有些小股東也不太願意追加投資，因此REIT宣布附加股時，股價都會有下行的壓力。
在宣布發行附加股後，華聯商業信托的股價從0.665元下跌至0.595元。上星期五，它閉市報0.62元。它在2014年首次公開售股的發售價是0.80元。
在收購第一萊佛士坊以及華聯城辦公樓後，華聯商業信托接下來很可能向華聯企業買下美國洛杉矶的聯邦銀行大廈（U.S.Bank Tower）。
華聯企業在2013年以3.67億美元買下這個辦公大樓，並給予華聯商業信托優先購買權。這棟75層的辦公大樓，去年底的估價上升至6.05億美元（8.27億新元）。因此，如果華聯商業信托行使購買權，將會是另一宗大交易。
華聯商業信托收購的房地産，都屬于甲級辦公樓，具有長期升值的潛能。此外，REIT發行附加股讓小股東選擇是否加持股票，這總比REIT 以折扣價私下配售股票給大戶來得公平。
不過，REIT普遍上對資金的需求很大，小股東或許要預留一些資金，認購附加股及追加投資。從這個角度來看，誰還能說REIT是小股東的提款機？