近日，有消息稱，國內最大的物流地産運營商普洛斯擬打包中國的12處産業園區資産，赴新加坡交易所發行REITs産品，名稱爲“普洛斯新經濟不動産投資信托基金（GLP New Economy REIT）”（下稱“新經濟S-REIT”）。
據悉，目前，新經濟S-REIT的IPO程序已經進入交易前投資者教育（PDIE）階段，預計會在5月份完成發行。
本次普洛斯新經濟S-REIT的12個基礎資産業態包括物流倉儲（7個）、科技園區（2個）和標准廠房（3個），NLA（淨可出租面積）爲136.2萬平米，估值約91.47億元人民幣，2022年的預期分配收益率爲5.7%。
普洛斯倉儲物流REITs
普洛斯目前在中國持有400多個物流、制造、數據中心和辦公園區類基礎設施，總資産價值超過300億美元。其中僅物流園區就已經超過400個，總面積逾4300萬平米，目前建成倉庫的平均出租率在85%左右，並在2021年4月27日又完成了58億元規模普洛斯中國收益基金II（China Income Fund II）的募集。
2021年6月21日，中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（508056）（下稱“普洛斯C-REIT”）上市，是上交所首單物流倉儲公募REITs，也是首批9單中唯一一個原始權益人不是國有企業而是外資企業的特例。
本基金存續期爲50年。目標基礎設施資産由7個倉儲物流園組成，分布于京津冀長三角大灣區三大城市群，建築面積合計約704,988平方米。截至2020年12月31日，目標基礎設施資産合計平均出租率約98.72%，合同租金及管理費平均約40.04元/月/平方米，估值合計約53.46億元，平均估值單價7,583 元/平方米。
6個項目公司2018至2020年度合並口徑營業收入分別爲3.08億元、3.32億元和3.29億元；其中房産租賃收入爲主要收入，報告期內房産租賃收入分別爲 2.86億元、3.12億元和3.11億元，占營業收入合計的92.73%、94.10%和 94.48%。
6個項目公司2018至2020年度合並口徑淨利潤分別爲0.91億元、1.11億元和1.21億元。6個項目公司2018至2020年度合並口徑淨資産收益率分別爲6.29%、7.13%和8.91%，總資産收益率分別爲4.84%、5.70%和6.20%。
投資性房地産科目擬由成本法計量變更爲公允價值法計量，12.08億元變更爲53.46億元，並于2021年1月1日生效。
新交所聚焦中國不動産REITs
據悉，新加坡是亞洲僅次于日本的第二大REITs市場，其中工業/物流地産REITs發行數量雄踞亞洲第一。
在新加坡市場，有5只聚焦投資中國不動産的REITs，分別爲：凱德中國信托、砂之船房地産投資信托、運通網城信托、大信商用信托，和北京華聯商用信托。截止2021年1月數據顯示，近一年以來，5只REITs的股價加權上漲1.61%，加權平均分派率爲6.36%，整體回報率爲7.97%，業績表現亮眼。
在內地房地産行業受到嚴厲監管的環境下，REITs資産受到投資者青睐的原因主要有：
一是資産獨立上市。REITs本質是不動産的IPO，投資者擁有對底層資産的全部權利，而非依賴不動産發行人的主體信用，完全做到資産的破産隔離，不受房企經營不善的拖累。
二是穩定的現金分紅收益。REITs具有強制分紅的要求，資産運營産生的現金流，90%以上要分給投資人，給投資人帶來穩定的現金收益。
三是低杠杆率。按照新加坡規則，REITs杠杆率不超過50%。上述5只REITs的杠杆率均不超過40%，相比較房企動辄70%，甚至80%以上的高杠杆率，REITs財務指標穩健。
四是克制的規模擴張。鑒于90%強制分紅的要求，REITs本身不會預留大量利潤和現金，也就無法進行大規模資産擴張。在遇到優質標的時，REITs只能通過擴募方式募集資金進行投資，這有效克制REITs無序擴張。